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一位广州中介眼里的房产投资客

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来源: 作者: 2019-11-12 19:18:43

亦吾

在广州从事了多年房产中介业务的叶先生表示,他接触过的投资客分为很多种。其中一种是去年突然涌现的外地炒家,不问地段不问租金,专选贵价盘买,然后再拿到中介放盘,赚取短差。而这轮调控,首先淘汰的就是这些人

从去年秋天开始的无边落叶萧萧下,到今年春天的倒春寒,华南楼市的投资客经历了悲喜交加的大起大落。但是这一幕在从事了多年房产中介业务的叶先生看来,这些事情就像云聚云散一样平常。闹哄哄你方唱罢我登场,在他们眼里,楼市里投资客是永远不会缺少的,只不过每一轮楼市的景气周期,登场的投资客可能都换了一批人罢了。

亏损的总是冒险的贪心人

“我上世纪90年代入行,那会儿很多香港人在这里做投资。然后本地一些胆子大的、先富起来的人也跟着学炒楼。早入市的大多在调控来临前已经赚得盆满钵满,心满意足地收手。反倒是一些资金雄厚、赚了还想赚更多的香港人,一个‘九七金融风暴’的浪涌过来就把他们‘淹死’了。那会我开始感觉到,做投资客,不是有钱就行,这行是‘食脑’的(指多动脑筋,靠智慧找生活)。”在广州老城区荔湾的满堂红分行工作的叶先生对《第一财经日报》说。

他表示,其实他接触过的投资客分为很多种。其中一种是去年突然涌现的外地炒家,不问地段不问租金,专选贵价盘买,然后再拿到中介放盘,赚取短差。而这轮调控,首先淘汰的就是这些人,从去年11月到现在,那些曾经一次就放盘二三十套的深圳、山西等外来投资客已经一个都看不见了。少数把房子拿来出租抵消月供的,据说也是入不敷出。

“他们就像很多年前在广州买十几套楼来炒、弄到‘损手烂脚’的香港人,不过这次的投资客比过去的香港人幸运的是,他们买到没有房产证或者烂尾的物业几率大大降低了。”叶先生说。但令他很佩服的倒是一个做生意的外地炒家。该人士从2001年低价买下荔湾某物业的 层合计20套住宅后,楼价一路下挫至200 年,如果出售还是会微亏。此人因为是一次性付款,所以索性空置,也不出租。一直等到2007年三季度,才以近9000元/平方米的价格出售。由于这些物业间隔方正,而且可以自主装修,20套物业至今卖剩4套左右,合计净赚800多万元。

“所以如果是用自己的钱炒楼,而且有实力撑下去的话,没什么大不了的。楼价跌了总会涨回来。要是用银行的钱甚至是不正道的钱炒楼,那当然是后果自负了。”叶先生说。

而一位不肯透露姓名的资深中介人士还对记者说,其实类似深圳的创辉、中天事件,早几年广州也发生过,只是规模小得多。

广州本地人很少敢一买就是100套房子的,最低也就手持十来二十间小户型。当年本地的大炒家大多是一些中介老板。在200 年前后,广州的新商业圈起飞,当时也开始出现拍卖物业市场,一些中介门店的老板开始挪用客户资金炒铺炒楼。某个知名的中介,由于曾经试过整体拍卖获得某老城区商铺后再分拆出售,获利近百万元,一笔买卖相当于其整个集团全年盈利10%,从此食髓知味,挪用客户资金进行此高风险的投资行为。由于对市场发展估计不足,该公司多次高价买入物业后,无法顺利以理想的价格放盘,被迫割肉出手转让,损失颇大,最终大受内伤被迫倒闭。

小本经营的投资客

叶先生说,他接触最多的还是一些手持10套以下单位的小投资客,以及一些师奶(广州俗语中指精明的已婚妇女)型的投资客。这些投资客大多是手持几十万到100万元投资房产,买几套房子快进快出赚取利润。他们更喜欢总价低容易出手的房子。

根据满堂红的数据显示, 月份连续购买两套或以上物业的买家占总成交1.5%左右,比2月的0.7%翻一番。中山八路、南洲路、工业大道、洛溪板块、广园中、赤岗等城市中心边缘板块,面积60平方米以下、总价在40万元以下的物业最受投资客青睐。

叶先生 月成交了两套物业,面积在 0平方米以下,分别位于工业大道北和周门小区。因户型较小,而且是楼梯楼,总价分别是11万元和18万元,现在买家是以租养供,只要能有10%的利润就出手。

“本地的投资客是一直都存在的,市道好的时候会多点,市道不好的时候就少点。但是只要买的楼租金能抵消月供,他们拿十来万做投资觉得总比放股市划算。”叶先生说,这些本地的投资客,有些是以前就是从事二手中介业的,有些是批发市场做生意的小商人,有些是有钱有闲的中年人。他们大多喜欢在批发市场附近、生活方便、交通便利的平价物业。手头长期持有三四套乃至十多套的收租物业,一旦卖出一套就会又淘一套回来,积少成多,比做白领的打工族还赚钱。

“我也是这样小本经营的投资客。”说到兴起叶先生向记者透露了这个小秘密。“我上世纪90年代入行,也没什么特长,钱存得差不多就买套房,以租养供,炒楼赚到的钱就拿来还贷款。慢慢也攒了六七套收租的房子。不过都是楼梯楼,电梯楼的成本太贵了,也不好租,出手也不够快。不过我也不指望像别人那样赚大钱,反正以后养老就靠这些房子啦。”叶先生说。

而挎着菜篮子在买菜路上不时进入中介行问下有没有笋盘(平价的好房子)出售的中年妇女,则是广州老城区一景。

“昨天刚刚有个50来岁的师奶问,有没有好租的房子。她说好不容易股市反弹了点,想赶紧把基金卖了拿来买几套楼收租保值。”叶先生说,广州的“师奶”是投资客中要求最低的。只要房子的年租金回报率比存银行高两三个百分点,房子又在附近就可以了。而且现在中介行可以为她们提供装修和放租收租的一条龙服务。

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